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惠州楼市刚需成主流

发布日期:2017-6-4 上午 02:30:08 浏览:21

“只要有新房源推出,基本都能够快速消化。”水口某楼盘销售人员郭海(化名)介绍。刚过去的5月,据惠州房产部门数据显示,惠城仲恺新建商品住宅网签交易房源3149套,网签面积为34.8万平方米,环比高位持平,显示调控环境下自住需求加速入市,市场逐步稳定。

单月推售1155套,14万平方米新建房源仅为同期销售规模的1/3,为何企业推售节奏难以加快?记者注意到,尽管新政对企业捂盘惜售处罚严厉,但由于价格监制、预售申请需要多个环节和资料准备,办理周期并不刚性,这意味着企业将适当拉长周期,避免集中入市,保持市场的饥渴感。

专家认为,调控的常态化和规范化以及市场竞争压力增大将成为大势。2016年以来的持续调控是常态化的信号,随着监制价格细则、捂盘惜售等行为的细化,调控举措对于市场平稳是有力推手;此外,2016年超2000万平方米的新开工房屋,以及今年前5月4600万平方米的施工报建规模,后续市场中企业间竞争加剧将成为主旋律。

南方日报记者张峰

市场一

调控稳定市场,交易表现持平

4月8日,惠州市政府发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》,正式加码调控力度,要求新购买商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让,惠州楼市启动严格的“限售”举措。

刚刚过去的5月成为新政后首个自然月,即时的销售表现也反映新政的实施效果。据惠州市官方数据发布平台惠民之家的动态数据显示,5月惠城仲恺区域新建商品住宅网签交易量为3149套,网签面积为34.8万平方米,与4月份3111套成交相比保持平稳。在同比表现上,相较于2016年5月的4992套,55.71万平方米的网签规模表明当前市场降幅明显,但这表明对比2016年的火爆行情,交易正在回归理性,维持着单月3000套左右的正常水平。在临深的大亚湾,成交3150套、30.6万平方米,稳定的交易表现同样持续。

值得关注的是,在调控新政打击下,投机炒房客减少。市房协副会长朱文中5月初表示,协会通过对新政后1个月内各推售楼盘上门客户信息的调研发现,“限售”新政下客户组成比例悄然改变,投资客数量减少,自住需求客户比例则上升17左右。

在惠民之家监测的分段数据中,90—120平方米的刚需三房户型以及120平方米左右的舒适性三房成为网签交易主流,印证了这一改变。业内人士表示,这一面积段代表自住需求客户积极入市,首次置业客户和改善性置业客户开始集中入市选购。

“现在只要有房源推出,都有足够客户前来认购。”水口某楼盘踩盘过程中销售人员郭海介绍,项目上半年推售了3次新品,都在很短时间内实现去化,提前登记和认购的客户数量比较多,房源数量显得不够,卖得较轻松。

供需一

企业推售谨慎,房源供不应求

不单是在水口片区,记者在金山湖、仲恺高新区以及惠阳大亚湾等多个楼盘踩盘时同样遇到类似局面。“人多房少,基本都需要排队和摇号选房。”大亚湾某临近惠州南站的热销楼盘负责人介绍。

市房管局发布的数据显示,惠城仲恺5月网签房源达到3149套、34.8万平方米规模,但同期仅有汇港城、方直东岸花园等7楼盘领取预售许可证,推出1155套、14万平方米新建房源,仅为同期销售房源的1/3左右。这意味着市场供需吃紧的局面仍在持续。

类似局面在临深区域的大亚湾市场同样明显。对比5月3150套、30.6万平方米的销售表现,9个楼盘领取预售许可证推出1898套、19万平方米新房源同样难言轻松。尽管相较于惠城市场有所缓和,但单月超过10万平方米的库存消化对于存量房源极为有限的临深市场来说压力明显。

某行业人士认为,虽然调控新政对捂盘惜售的开发企业惩处严格,并要求已达到预售条件的开发项目需及时申请价格监制和领取预售许可,但开发企业肯定不会扎堆推售,而是会保持市场的饥渴感。惠州楼市独立评论人余鹤皋表示,认为调控新政将有效改变供需的想法是不切实际的。

“市场供需保持吃紧,购房者表现出饥渴感,这远比企业推售叫卖好得多。”余鹤皋介绍,在目前的市场环境下,开发企业只要推新品就能轻松实现去化目标,而不再像以前那样call客叫卖。同时,购房者过度扎堆加剧了供需紧张,在金山湖某楼盘推售现场排队的刘女士表示,自己和丈夫准备过两年要二孩时候再换房,但现在不敢等了,抓紧选好房买定才放心。

后市一

市场逐步理顺,行业竞争加剧

记者走访发现,有类似刘女士想法的购房者不在少数,大量潜在购房者将购房时间提前,扎堆入市。部分购房者还表示,尽管现在房价不便宜,但更担心未来会更贵。

惠城金山湖某在售楼盘营销负责人认为,现在水口、惠博路区域房价都在1万元/平方米左右,金山湖作为核心城市区也在1.2—1.3万元/平方米左右,这种价差实际上并不明显,一旦“限价”放开很可能会出现新一轮涨势。该负责人认为,在价格监制的严格环境下,目前是很好的入市机会。

如何看待当前市场?楼市专家、惠州世联行副总胡光宇认为,后续市场可能出现降温。他介绍,结合2016年四季度以来的市场和政策表现,楼市调控将持续化,而且随着政府和企业不断博弈,主管部门在施策环节逐步开始理顺,下半年的市场将集中突显效果;此外,后续市场将面临较长期的新增房源压力,市场竞争将加剧。

“行业均认为开发企业通过一年多的交易缓解了资金压力,手里有钱了。”胡光宇直言事实并非如此。胡光宇说,更应该看到的是企业新增投资的加大,动辄破4000元/平方米、破5000元/平方米的楼面地价,动辄数亿、数十亿元的拿地投入,再加上楼盘未竣工验收交付有大量资金处在预售资金监管账户中沉淀,房企并不轻松。

据惠州市住建局发布的报建和批建房屋面积统计,2016年超过2000万平方米的新开工房屋面积将在下半年集中进入销售周期,另在今年1—5月,新报建的建筑施工面积数则达到4600万平方米,这意味着后续两三年的市场都将面临较为巨大的新增市场供应。

据记者从市房管局获悉的消息,在新政严惩企业捂盘惜售行为的基础上,针对楼盘施工阶段认定、工地建设施工检查以及申请价格监制和预售许可等环节都将跟进检查监督,避免企业规避新政。另在价格监制环节,楼栋和高低层价差的规范化将有效补漏,行业将逐步迎来规范、有序的调控,行业竞争不断规范。

特写

“低价房”原是员工福利房

“金山湖某楼盘监制价格只有8000元/平方米,这是怎么回事?”近日来,记者在多个购房微信群看到类似信息,位于金山湖核心区某楼盘新一批次推售房源均价均在7500—9000元/平方米之间,受到购房者的关注。

记者在市房管局信息交易版查看该楼盘监制价格,证实了该信息。该楼盘新推售的31栋价格明显低于此前批次房源价格,以该楼栋32层02号房为例,建筑面积127平方米,套内为100平方米,房源监制单价为7769元/平方米,单套总监制价格为99.3万元。结合金山湖当前13000元/平方米的均价水平,显得极为优惠。对比该项目前一阶段推售的房源批次,该房源优惠力度明显。记者查看该楼盘2016年以来推售的34—37栋房源发现,监制价格均在11000元—14000元/平方米不等。

“市民根本买不到,销售员要业主加钱。”部分前去选购的业主表示,开发商加价对外销售,说是员工福利房,按照监制价买不到。项目负责人介绍,这样的价格明显低于市价,不对外销售而是对内作为员工福利房,根据员工的从业年限和贡献的不同参与选房购买。一位已入职该企业近两年的中层管理人员受访时表示,自己资历尚浅,并没有得到福利购房的机会。

一位不愿具名的业内人士认为这应该是“限价”加码政策带来的影响。他介绍,按照新措施规定,同一个小区,不同楼栋之间价差不超过7,高低层之间价差不超过8,同时对于重新申请价格监制的房源只能低不能高,防止企业钻政策漏洞。“该楼盘很明显属于前期一楼栋高报、一楼栋低报的情况,重新监制价格不让提价的局面。”该业内人士说。

市发改部门负责人在受访过程中证实了该论断。该负责人介绍,针对楼盘出现的该情况主管部门将严格按照价格监制细则执行,重新监制价格只能低不能高,从源头上规避企业通过不合理的高低价差来绕过价格监制。市房管部门负责人表示,企业若作为员工福利房就应该尽快完成网签和过户,避免出现加价销售的情况引起市场投诉。

观察眼

楼市调控助力市场公平竞争

自2016年10月惠州楼市启动调控以来,市场步入动态化的调控。“限价”“限售”……随着调控举措不断深入,惠州楼市振荡周期的出现或再度成为现实。如何维护市场长效稳定?楼市各方着力构建平稳公平的竞争环境值得关注。

在2016年前三季度房价上行周期,市民扎堆入市,尽管部分区域、部分房源均升至最高位,但大量市民仍然跟风抢购。随着楼市调控启动,部分业内人士担心市场下行将带来纠纷,一旦个别楼盘房价下跌很可能将爆发违约潮。

随着供需持续旺盛,这一市场隐忧并未出现。相反,由于新房市场推售谨慎,大量购房市民无法选购到合适新房转而进入二手房市场,一时间,返价、“反水”、签订好买卖合同却临时加价事件频繁出现,二手房交易市场进入纠纷高发周期。

当前市场则同样如此。受制于价格监制开发企业无法任意涨价,部分认为售价过低的开发商寻找政策漏洞,通过高低价差实现部分房源的高价推售,低价房源则额外加价销售。“带装修销售”“房源抵给承建商”“员工福利房”等名目不断,在监制价格之外加价售卖。然而,这进一步推动政策层面的完善,随着价格监制细则的发布,不合理价差得到规避,试图重新监制价格来拉高房源售价的行为得到遏制,市场调控下各个环节的逐步理顺维护了市场公平竞争。

《惠州楼市刚需成主流》相关参考资料:
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